퍼스트 인더스트리얼 리얼티 트러스트(NYSE: FR)는 2025년 강력한 임대료 상승과 상향된 FFO 가이던스, 공급 제약이 심한 물류 시장의 지속적 수요를 기반으로 매력적인 투자 기회를 제시한다. 2025년 11월 17일 기준 주가는 55.73달러로, 연배당 수익률 3.19%와 중기 주가 상승 여력을 통해 추가 상승이 기대된다.

재무 지표를 보면, FR은 최근 12개월 동안 매출 7.14억 달러, 순이익 2.369억 달러를 기록했으며, 2025년 3분기 주당 순이익은 0.49달러로 전년 동기 0.75달러에는 못 미치지만 개발 재투자를 지속한 결과다. 레버리지 후 잉여현금흐름은 최근 12개월 동안 4.014억 달러를 창출해, 주당 1.78달러 배당과 자본 프로젝트를 추가 주식 발행 없이 충당했다. 부채비율은 88% 수준으로 관리 가능하며, 2025년 12월~2026년 2월 만기 대출 3.5억 달러에 대해 4.10%~4.13% 고정금리 스왑을 선물 계약으로 확보해 금리 상승 환경에서 이자 비용을 상한선에 묶었다. 동일 점포 NOI는 보험 회복 요인을 제외해도 5.4% 상승하며 견고한 현금 흐름 확장을 뒷받침했다.

퍼스트 인더스트리얼은 미국 전용 주요 물류 REIT 중 하나로, 공급이 제한된 해안 지역 15개 주요 광역시장(MSA)에 걸쳐 총 7,050만 평방피트를 보유·개발한다. 전자상거래와 리쇼어링(reshoring) 트렌드가 현대식 물류 공간에 대한 임차 수요를 견인한다. 회사의 통합 플랫폼은 개발, 인수, 임대, 자산 관리를 아우르며, 주요 시장 높은 진입 장벽, 견고한 임차인 관계, 향후 프로젝트를 위한 대규모 토지 보유라는 경쟁 우위를 제공한다. 글로벌 물류 REIT 대비 상대적 규모와 제한적 지역 다각화는 약점으로 꼽히지만, 공실률은 약 6%로 안정화됐고 신규 공급은 완만하다. 2025~2026년 임차 계약 기준 현금 임대료는 30% 이상 상승하며, 산업 전반의 긍정적 흐름을 반영한다.

CEO 피터 E. 바실(Peter E. Baccile) 체제 아래, FR은 가이던스를 지속 상향하고 피닉스 캐멀백 303 JV 50만1,000ft², 인랜드 엠파이어 First Harley Knox 100% 계약 등 주요 개발 임대를 확보하며 견실한 신용 프로필을 유지했다. 금리 헤지 등 유동성 관리는 보수적 재무 운용을 보여준다. 링크드인 활동을 통해 지속가능성, 지역사회 참여, 수상 경력 프로젝트를 강조하는 기업 문화는 중간 위험 수준의 거버넌스 프로필을 뒷받침하며, 스테이트 스트리트(State Street) 등 기관투자가가 지분 5%를 보유해 과도한 집중 없이 신뢰를 나타낸다.

주요 리스크로는 경기 둔화에 따른 임차 수요 감소, 금리 상승으로 인한 자본환원율 압박, 가동률 94% 유지, 인력 시장 경직으로 인한 개발 지연 가능성이 있다. REIT 세제 개편과 무역 관세 변화도 공급망에 영향을 미칠 수 있다. 기회 요인으로는 2025년 신규·갱신 임대 현금 임대료 32% 상승(갱신 제외 시 37%), 2026년 31% 상승 등 임대료 가속화, 전략적 도심 인필 시장 선별적 토지 확보가 있으며, 계약형 임대료 인상과 신규 임대 결합으로 동점포 NOI 상승이 장기 수익 확장을 뒷받침한다.

퍼스트 인더스트리얼 리얼티 트러스트의 2025년 3분기 실적과 가이던스는 강세 신호를 보인다. FFO 가이던스를 주당 2.94~2.98달러로 상향했고, 신규·갱신 임대 현금 임대료는 30% 이상 뛰었다. 공급 제약 해안 MSA에서 점유율 94%를 유지하며, 견고한 자유현금흐름과 헤지된 자금 조달로 배당수익률 3.19%를 지원한다. 금리와 거시경제 불확실성은 상존하지만, 통합 플랫폼, 개발 임대 성장 여력, 건전한 재무구조가 추가 총수익 잠재력을 뒷받침한다.